Der Gesetzgeber hat zum 1.6.2015 ein Gesetz erlassen, welches darauf abzielt, den Wohnungsmarkt etwas sozialer und gerechter zu gestalten. Das betrifft auch die Mietwohnungsvermittlung durch einen Makler.
Dies vor dem Hintergrund, dass gerade finanzschwache Mietinteressenten häufig nicht in der Lage sind, Wohnungen, die durch einen Makler angeboten werden, anzumieten. Die dann fällige Maklerprovision war schlichtweg häufig für den Mieter nicht bezahlbar. In diesem seit 1.6.2015 gültigen Gesetz wird deshalb geregelt, dass derjenige den Immobilienmakler zu entlohnen hat, der ihn auch beauftragt hat (Bestellerprinzip).
Hinweis: das Bestellerprinzip gilt ausschließlich für Mietverhältnisse. Bei Immobilien zum Kauf/Verkauf gilt seit dem 23.12.2020, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision teilen.
Was hat der Makler für eine Mietwohnungsvermittlung bis 2015 gekostet?
Bis zum 31.5.2015 galt, dass jeder Eigentümer einer Immobilie einen Makler mit der Vermietung beauftragen und die Kosten dann auf den Mieter umlegen konnte. Dieser hatte dann einen Betrag von in der Regel zwei Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer zu bezahlen. Mit dem Makler konnte eine Abweichung nach unten vereinbart werden, allerdings durfte keinesfalls über die oben genannten zwei Kaltmieten hinausgegangen werden.
Der Immobilienbesitzer musste also den Makler nicht selbst entlohnen, was dazu führte, dass sich nur finanziell Bessergestellte aufgrund der zwei Monatsmieten Maklercourtage solch eine Mietwohnung leisten konnten.
Was kostet der Makler heute?
Mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes wird nun durch das Bestellerprinzip geregelt, dass derjenige, der den Makler beauftragt, auch dessen Kosten übernehmen muss. An den Kosten, nämlich maximal zwei Nettokaltmieten plus geltende Mehrwertsteuer, hat sich allerdings nichts geändert.
- Baldus, Bianca (Autor)
Da Mieter nur in seltenen Fällen einen Makler mit der Suche nach einer Mietwohnung oder einem Haus zur Miete beauftragen, wird nun meist der Vermieter selbst die Kosten der Vermittlung durch den Makler zu tragen haben.
Wann gilt das Bestellerprinzip? Welche Ausnahmen gibt es?
Das Bestellerprinzip gilt für alle Vermietungen an Privatleute – unabhängig ob Wohnung oder Haus. Gewerbetreibende Mieter (die zum Beispiel ein Ladenlokal oder eine Halle anmieten) sind von dieser Regelung ausgeschlossen. Der Vermieter darf ihnen weiterhin die Maklerkosten auferlegen.
Mietet der Gewerbetreibende allerdings privat ein Haus oder eine Wohnung an, um selbst darin zu wohnen oder Familienmitglieder dort wohnen zu lassen, so ist auch er von der Verpflichtung zur Zahlung der Maklerprovision befreit. Zumindest dann, wenn er den Makler nicht selbst beauftragt hat.
Weitere Ausnahmen
Auch möblierter Wohnraum sowie Wohnungen und Häuser, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden, fallen nicht unter das Bestellerprinzip. Der Begriff „vorübergehender Gebrauch“ ist hierbei nicht exakt festgelegt. In der Rechtsprechung hat sich die Annahme verfestigt, dass ein vorübergehender Gebrauch immer dann gegeben ist, wenn das Mietobjekt nicht Lebensmittelpunkt ist und nur für kurze Dauer, z.B. für ein berufliches Projekt, angemietet wird.
Beispiele – so wirkt sich das Bestellerprinzip aus
Beispiel 1: Der Vermieter ist der Besteller
Aufgrund von Unkenntnis am Wohnungsmarkt und auch wegen Zeitmangels beauftragt ein Vermieter einen Makler mit der Vermittlung seiner Wohnung. Der Makler wird tätig, vermittelt die Wohnung, und es kommt zum Mietverhältnis. In diesem Fall hat, nach Abschluss des Mietvertrags, der Vermieter die Maklerprovision zu zahlen.
Beispiel 2: Der Mieter ist der Besteller
Ein Mieter muss in eine fremde Stadt ziehen. Sich dort nach einer Wohnung, passend zu seinen Vorstellungen, umzusehen ist aufgrund der Entfernung nicht möglich. Der Wohnungssuchende beauftragt daher über das Internet einen Makler mit der Suche nach einer passenden Wohnung. Dieser durchforstet Internetportale, spricht mit Kollegen, wird schließlich fündig. Der Mieter hat im Erfolgsfall die Maklerprovision zu bezahlen.
Beispiel 3: unzulässig: der versteckte Besteller
Nehmen wir nun an, ein Mieter beauftragt (wie in Beispiel 2) einen Makler. Dieser sucht aber nicht nach dem passenden Objekt, sondern hat zufällig selbst das passende Objekt im Bestand, weil er vom Vermieter mit der Suche nach einem Mieter beauftragt wurde.
In diesem Fall ist die Besonderheit, dass der Mieter keine Provision zahlen muss, sondern der Vermieter als ursprünglicher Besteller. Dies gilt auch für den Fall, dass der Mietinteressent nichts von der Beauftragung des Maklers durch den Vermieter weiß.
Sollte der Makler in diesem Fall auf die Idee kommen, vom Mieter oder, noch schlimmer, von beiden Parteien die volle Provision beziehen wollen, so begeht dieser eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 25.000 Euro bestraft wird.
Die Folgen des Bestellerprinzips
Auf den ersten Blick hört sich das neue Gesetz insbesondere für den Mieter sehr fair und gerecht an. Immerhin wird der Mieter auf den ersten Blick bei der Wohnungssuche deutlich entlastet. Finanzschwache Wohnungssuchende können aus einer größeren Anzahl Wohnungen wählen.
Allerdings hat das Bestellerprinzip nicht nur Vorteile. Investoren verzichten darauf, in neue Mietwohnungen zu investieren, da die Renditen deutlich geringer ausfallen. Schließlich muss bei jedem Mieterwechsel wieder mit geschmälerten Gewinnen durch die Maklerprovision kalkuliert werden.
Die Anzahl der Neubauten geht zudem nicht nur zurück, sondern es werden auch vermehrt Eigentumswohnungen anstelle von Mietwohnungen auf den Markt gebracht. Das Risiko einer schlechten Rendite wird dadurch ausgeschlossen.
In bestehenden Objekten kommen zudem aufgrund der höheren Kosten immer mehr Vermieter zu dem Entschluss, weniger in die Instandhaltung zu investieren und nötige Sanierung vor sich herzuschieben.
Andere Vermieter hingegen vermieten ihre Wohnungen oder Häuser nur noch möbliert oder, falls möglich, per Kurzzeitvertrag. Auch andere Tricksereien der Vermieter nehmen durch das Bestellerprinzip zu. Nicht selten versucht ein Vermieter zum Beispiel, einen hohen Abschlag für eine alte Küche oder einen alten Schrank zu erzielen.
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- Der Vertrag umfasst alle wichtige Daten, unter anderem die detaillierte Beschreibung des Mietobjektes, die...
Auch für den Makler ist das Bestellerprinzip von Nachteil. Viele Vermieter suchen sich lieber selbst einen Mieter, anstatt einen Makler zu beauftragen. Neben den Umsatzeinbußen hat der Makler zudem einen Mehraufwand, um überhaupt Vermieter als Kunden zu akquirieren.
Lohnt die Beauftragung eines Immobilienmaklers für den Vermieter noch?
Die Vermietung einer Wohnung ist aufwendig. Die Wohnung muss in bestem Licht dargestellt und über verschiedene Kanäle, wie z.B. Zeitung und Internet, angeboten werden. Besichtigungstermine kosten viel Zeit.
Gerade bei schwierig zu vermietenden Objekten kann der Makler hier sein geballtes Wissen ausspielen. Erstklassige Fotos werden in der Regel ebenso angefertigt wie ansprechende Beschreibungen. Häufig führt dies zu dazu, dass direkt, also ohne Leerstand, weitervermietet werden kann, was dem Vermieter fehlende Einnahmen erspart. Auch den Papierkram, wie Mietvertrag oder Prüfung, ob die neuen Mieter solvent sind, kann ein Makler übernehmen.