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Das eigene Haus – die größte Investition im Leben eines Menschen und eine, die sorgsam überdacht werden will. Schließlich verursacht ein Hausbau oder Hauskauf erhebliche Kosten – nicht nur für Gebäude und Grundstück selbst, sondern auch in Form von Nebenkosten. Welche das sind, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Grundsätzlich fallen beim Kauf eines Hauses mit Grundstück für den Käufer folgende Kostenpositionen an:
- Kaufpreis der Immobilie inkl. Grundstück
- Grunderwerbsteuer 5,0 % – 6,5 % des Kaufpreises je nach Bundesland (Tabelle siehe unten unter Grunderwerbsteuer)
- Notarkosten 1 – 2 % des Kaufpreises
- Grundbuchamt 0,5 % des Kaufpreises (meist in den Notarkosten enthalten)
- Kosten für die Finanzierung (etwa 1 – 2 % in Höhe der Darlehenssumme)
- Maklergebühren von 5,95 – 7,14 % inkl. MwSt. auf den Kaufpreis (je nach Region unterschiedlich)
- Zustimmung des Verwalters (ca. 200.- Euro)
- Erschließungsgebühren
Kaufnebenkosten bei Fälligkeit
Die Kaufnebenkosten sind je nach Fälligkeit zu bezahlen, ohne die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung (Erhalt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer an das Finanzamt) findet keine Kaufabwicklung bzw. Eintragung in das Grundbuch statt. Der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung und die Übergabe („Übergang von Nutzen und Lasten“) der Immobilie werden mit dem Verkäufer im Kaufvertrag vereinbart.
Das Gebäude ist wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Deshalb ist der vereinbarte Kaufpreis häufig die Basis, um die Nebenkosten zu errechnen.
Notargebühren
Immobilienkaufverträge bedürfen für ihre Gültigkeit der notariellen Beurkundung, der Immobilienkauf „per Handschlag“ ist nichtig. Für die Tätigkeit des Notars fallen Gebühren an, deren Höhe sich nach dem Kaufpreis bzw. dem Grundschuldbetrag richtet.
Grundbucheintragungen
Jeder Käufer gilt rechtlich erst als Eigentümer, wenn er in das Grundbuch (Abteilung 1) eingetragen wurde. Ebenso ist für die Finanzierung in der Regel die Eintragung von Grundschulden (Abteilung 3) notwendig. Eventuell können auch die bereits eingetragenen Grundschulden übernommen werden, um damit Kosten zu sparen (Darlehen werden dadurch nicht übernommen).
Grunderwerbsteuer
Sie fällt bei jedem Erwerb eines Grundstücks an und beträgt 5,0 % – 6,5 % (je nach Bundesland) des Gegenwertes. Das ist meist der Kaufpreis, außer wenn Darlehen übernommen werden, dann ist der Kaufpreis geringer, und es entfällt auch auf die übernommene Darlehenshöhe Grunderwerbsteuer. Wichtig: Nur wer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, erhält die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt und kann als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
TIPP: Sollte der Kaufpreis Einbauten wie. z. B. eine Einbauküche oder ähnliches enthalten, dann ist darauf keine Grunderwerbsteuer zu bezahlen.
Maklercourtage
Bei gebrauchten Immobilien führt der Immobilienkauf häufig über einen Makler, ein fachlich gut beratender und seriöser Makler ist sein Geld wert. Er bringt viel Erfahrung und eine gute Marktkenntnis mit ein. Die Provisionen schwanken je nach Region zwischen 5,95 % und 7,14 % Prozent inkl. Mehrwertsteuer.
Erschließungskosten
Die Kosten, meist nur im Neubaugebiet, für die öffentliche Erschließung – also Straßen, Fußwege, Grünflächen sowie die Erschließung durch Hauptkanäle und Hauptleitungen – sind nur im Kaufpreis enthalten, wenn es ausdrücklich im notariellen Kaufvertrag vereinbart worden ist. Die Erschließungskosten sind Kosten der Gemeinde, die allerdings auf die Käufer eines Baugrundstückes in Höhe von bis zu 90 % umgelegt werden dürfen.
Ein fünfstelliger Betrag ist hier keine Seltenheit. Die öffentliche Erschließung ist jedoch nur bis zur eigenen Grundstücksgrenze möglich. Leitungen, Kanäle, Straßen etc. auf dem eigenen Grundstück sind Hausanschlusskosten, und zählen zu den Herstellungskosten des Gebäudes.
Bauantragskosten
Beim Bauamt der Gemeinde/Stadt fallen Gebühren für die Bearbeitung Ihres Bauantrages an, die jeweilige Höhe ist individuell zu erfragen.
Finanzierungsnebenkosten
Hierzu zählt das Disagio, das eine Zinsvorauszahlung ist. Dieser Vorwegzins führt zu einem niedrigeren Nominalzins. Nicht alle Finanzierungsgebühren sind bereits im effektiven Jahreszins enthalten. Darüber hinaus können Bereitstellungszinsen für (noch) nicht in Anspruch genommene Darlehen, eventuell auch Wertermittlungsgebühren sowie Darlehens- und Bearbeitungsgebühren anfallen.
Baufinanzierungskosten
Für die Bereitstellung von Fremdkapital in Form einer Baufinanzierung verlangen Banken sogenannte Darlehenszinsen bzw. Hypothkenzinsen. Je nach Bank zahlen Sie mehr oder weniger Zinsen.
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Kosten beim Hauskauf sparen – geht das?
Wie bei fast allen anderen, insbesondere hochpreisigen Anschaffungen im Leben eines Menschen lassen sich auch bei einem Hauskauf Kosten einsparen. Dies gilt allerdings nur eingeschränkt, denn feste Kostenpositionen wie etwa die Grunderwerbsteuer etc. bleiben immer gleich und lassen sich nicht reduzieren.
Dafür kann an anderen Stellen gespart werden – insbesondere beim Kaufpreis der Immobilie und des Grundstücks. Wer clever verhandelt und seine Finanzierung vorausschauend plant, der kann durchaus Kosten in Höhe von etlichen tausend Euro einsparen.
Fazit
Beim Kauf eines Hauses ist es nicht nur mit der Bezahlung des Kaufpreises für Gebäude und Grundstück getan. Viele Menschen vergessen zunächst die Nebenkosten, die durchaus einen beträchtlichen Teil der aufzuwendenden Gesamtsumme ausmachen. Jede Berechnung zur Immobilienfinanzierung (eine solche erhalten Sie z. B. beim Immobilienmakler Brandenburg an der Havel) enthält daher auch die Nebenkosten – so wissen Sie direkt, welche Gesamtsumme am Ende auf Sie zukommt.
Sparen ist hier allerdings nur eingeschränkt möglich, da viele Kostenpositionen in den Nebenkosten feststehend sind, etwa die zu zahlenden Steuern oder Notargebühren. Clever verhandeln beim Kaufpreis ist daher gefragt, er bietet mit Abstand das größte Sparpotenzial.
Foto: TatianaMara via Twenty20
