Grundbucheintrag – Ablauf & Kosten im Überblick

Endlich scheint das eigene Haus in greifbare Nähe gerückt, denn die passende Immobilie ist gefunden. Das Kaufprojekt ist nun in der Abschlussphase, und es gilt, einige formelle Dinge abzuwickeln. Nachdem der Kaufvertrag im Beisein eines Notars unterzeichnet wurde, muss nun noch der Grundbucheintrag vorgenommen werden. Wie dieser abläuft und welche Kosten er verursacht, lesen Sie hier im Überblick.

Was ist das Grundbuch?

Bei einem Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Verzeichnis aller Grundstücke des jeweiligen Landkreises beziehungsweise der Gemeinde. Geführt wird diese Auflistung vom zuständigen Grundbuchamt. In diesem Register finden sich alle Angaben, welche die entsprechende Immobilie betreffen. Dazu gehören Eigentumsverhältnisse, Lasten, Beschränkungen und Angaben zum Grundpfandrecht.

• Das Grundbuchamt ist dem zuständigen Amtsgericht nachgeordnet.

Darüber hinaus finden sich im Grundbuch Angaben zur Lage der Immobilie sowie die dazu gehörige Flurnummer und ob es beispielsweise eine eingetragene Grundschuld auf das Haus oder Grundstück gibt.

Was ist ein Grundbucheintrag?

Wie die Bezeichnung schon vermuten lässt, handelt es sich bei einem Grundbucheintrag um einen Eintrag ins Grundbuch. Per Definition und gemäß der Grundbuchordnung, kurz GBO § 3 Absatz 1, Satz 1 handelt es sich bei einem solchen Eintrag um die Registrierung eines Grundstücks inklusive aller Besitz- und Rechtsverhältnisse mit dazugehörigen Kaufverträgen und eventuellen Belastungen.

• Nach § 892 BGB genießt ein Grundbucheintrag den „öffentlichen Glauben der Richtigkeit“.

Hinweis: Im Übrigen wird für jedes Grundstück eine separate Seite, ein sogenanntes Grundbuchblatt, im Grundbuch erstellt und hinterlegt.

Das Grundbuch ist neben der Aufschrift beziehungsweise dem Deckblatt und dem Bestandsverzeichnis in 3 weitere Kategorien oder Abteilungen unterteilt.

Inhalte der ersten Abteilung: Eigentümer

In der Abteilung I werden alle Angaben zum Eigentümer der Immobilie sowie Informationen rund um den Erwerb aufgelistet. So ist unter anderem auch angegeben, ob das Haus oder das Grundstück gekauft, geerbt, zwangsversteigert oder geschenkt wurde. Ein neuer Grundbucheintrag erfolgt stets bei einem Wechsel der Eigentumsverhältnisse und in Absprache mit dem beauftragten Notar. Üblicherweise ist diese Eintragung in den Notar Kosten enthalten beziehungsweise wird von diesem in Rechnung gestellt.

Inhalte der zweiten Abteilung: Rechte & Belastungen

Die in der Abteilung II vorzufindenden Eintragungen betreffen alle Rechte und Belastungen, die mit der Immobilie in Zusammenhang stehen. Unter anderem sind das:

• die Auflassungsvormerkung, die nach dem notariell beglaubigten Kaufvertrag vom Notar vorgenommen wird
• alle Grunddienstbarkeiten wie Wegerecht, Stromleitungsrecht
• das Erbbaurecht
• mögliche Vorkaufsrechte
• eventuell vergebene Wohnrechte

Darüber hinaus werden in dieser Abteilung des Grundbuches auch Eintragungen festgehalten, die beispielsweise den Nacherbenvermerk oder den Sanierungsvermerk betreffen können. Das sind zwei Faktoren, die für einen Käufer sehr wichtig sein können.

Denn gibt es zum Beispiel einen Vermerk zu Nacherben, kann er die Immobilie nie ohne die Zustimmung dieser Nacherben verkaufen. Bei einem Sanierungsvermerk hingegen stimmt der Käufer automatisch zu, dass er die Kosten für eine städtebauliche Sanierung anteilig übernimmt, sofern das von ihm verlangt wird. Beide Vermerke gelten als Beschränkungen.

Inhalte der dritten Abteilung: Grundschuld

In der Abteilung III geht es um alles, was mit dem Finanziellen zu tun hat. Dementsprechend sind hier alle Zahlungsvereinbarungen und -bedingungen wie Kaufpreis, Hypotheken, Zahlungsfristen aufgelistet.

Was ist die Grundschuld?

Stark vereinfacht ausgedrückt handelt es sich bei einer Grundschuld um ein Pfandrecht für eine Immobilie. Wird beispielsweise eine Finanzierung für den Erwerb des Hauses benötigt, dient die Immobilie der Bank als Sicherheit. Das Kreditinstitut belastet ergo das Grundstück mit einem Betrag in Höhe von Summe X. Kommt es im Rahmen der Kreditlaufzeit zu einem Zahlungsverzug oder einem sogenannten Kreditausfall, hat die Bank dadurch das Recht, die Zwangsvollstreckung in die Wege zu leiten.

Grundbucheintrag Kosten

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages unter notarieller Aufsicht gilt die Immobilie zwar als gekauft, aber der Eigentümerwechsel ist noch nicht vollzogen. Dieser findet de facto erst statt, wenn der Grundbucheintrag durch den Notar veranlasst und die Änderung des Eintrages offiziell als erledigt bestätigt wird. Das kann mitunter bis zu 8 Wochen dauern.

Die Grundbucheintrag Kosten sind in Deutschland über das Gerichts- und Notarkostengesetz, kurz GNotKG geregelt. Diese Gebührenverordnung dient als Grundlage, wenn der Notar seine Kosten und jene für den Grundbucheintrag in Rechnung stellt. Abhängig ist die Höhe dieser Kosten stets vom vereinbarten Kaufpreis einer Immobilie.

Notar Kosten und Grundbucheintrag Kosten werden zusammen mit etwa 1,5 Prozent von der Kaufsumme berechnet. Das nachfolgende Beispiel zeigt die detaillierte Zusammensetzung der Grundbuchkosten an, wobei es sich hier um ein Rechenbeispiel handelt, bei dem der Kauf einer Immobilie über Finanzierung geregelt wurde.

Beispiel 1: Bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro und einer eingetragenen Grundschuld durch ein Darlehen in Höhe von 125.000 Euro ergeben sich Grundbucheintrag Kosten nebst Notar Kosten in Höhe von:

• Auflassungsvormerkung 177 Euro
• Grundschuldeintrag 300 Euro
• Notar Kosten für die
  Grundschuldbestellung 300 Euro
• Grundbucheintrag als Eigentümer 354 Euro

Beispiel 2: Liegt der Kaufpreis für eine Immobilie bei 300.000 Euro, werden Grundbuchkosten von 4.500 Euro fällig. Davon erhält der Notar 3.375 Euro, während die verbleibenden 1.125 Euro an das zuständige Grundbuchamt gehen.

Fazit

Ein Haus zu kaufen ist stets auch mit Grundbuch Kosten verbunden. Diese sind über das GNotKG geregelt und belaufen sich auf 1,5 Prozent der Kaufsumme. Je höher also der Kaufpreis liegt, desto höher werden auch die Kosten für den nötigen Grundbucheintrag. Ohne diesen aber geht es nicht, denn erst durch diesen Eintrag werden Besitzer auch zum Eigentümer der gekauften Immobilie.

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