Es ist auf den ersten Blick ein ganz einfaches Geschäft: Der Verkauf einer Immobilie. Der verkaufswillige Eigentümer sucht einen passenden Käufer. Das geht über einen Makler, aber auch viele Banken und Sparkassen bieten die Vermittlung von Immobilien an ihre kaufwilligen Kunden an.
Daneben hat der Verkäufer auch die Möglichkeit, den Verkauf über eines der vielen Immobilienportale im Internet anzuleiern. Wie auch immer er es angehen möchte – wenn sich ein potenzieller Käufer gefunden hat, fangen die bürokratischen Hürden an.
Als Erstes muss natürlich die Immobilienfinanzierung stehen. Ist es so weit, dass alles in trockenen Tüchern ist und Sie und der Verkäufer sich auf den Kaufpreis geeinigt haben, wird es Zeit, die Sache rechtssicher zu machen. Doch eine Immobilie verkauft sich nicht nur mit einem Handschlag und einer Überweisung. Grundsätzlich sind dafür ein notarieller Kaufvertrag und eine Änderung des Grundbuches durch einen entsprechenden Grundbucheintrag erforderlich.
Wir zeigen Ihnen in diesem Artikel, wie das mit dem Grundbucheintrag funktioniert und was für Kosten Sie bei der Vornahme des Grundbucheintrages erwarten.
Tipp
Das Grundbuch besteht aus mehreren Abteilungen, in denen allerlei Wissenswertes zu der Immobilie vermerkt ist. Grundsätzlich sollten Sie, bevor Sie sich entscheiden, eine Immobilie zu kaufen, einen Blick ins Grundbuch werfen. Was genau Sie alles in einem Grundbuchauszug finden, zeigen wir Ihnen weiter unten im Artikel.
Der Ablauf eines Grundbucheintrags
Als Erstes stellt sich grundsätzlich die Frage, wie genau das mit dem Grundbucheintrag funktioniert. Geführt werden die Grundbücher beim zuständigen Amtsgericht in Ihrem Kreis. Wenn Sie einen Grundbuchauszug einer Immobilie, die Ihnen zu dem Zeitpunkt nicht gehört, sehen möchten, gibt es dafür zwei Möglichkeiten. Sie können einen Antrag auf Einsicht ins Grundbuch stellen. Dafür benötigen Sie einen Nachweis für ein berechtigtes Interesse. Das ist beispielsweise eine Erklärung des potenziellen Verkäufers, dass Sie berechtigt sind, einen Blick in die Grundbucheintragungen zu werden.
Alternative Nummer zwei ist die direkte Beauftragung eines Notars. Dieser kann Ihnen nämlich im Rahmen seiner Tätigkeit auch schon vor dem abgeschlossenen Kauf einen Grundbucheinblick verschaffen, da er das berechtigte Interesse im Einvernehmen mit beiden Parteien bestätigen kann.
Das finden Sie in den einzelnen Abteilungen des Grundbuchs
Das Grundbuch hat drei Abteilungen. In jeder dieser Abteilungen stehen unterschiedliche Dinge, die jeweils die Immobilie betreffen.
Abteilung 1 – Die Eigentumsverhältnisse
In der ersten Abteilung finden Sie nähere Informationen zu den Eigentumsverhältnissen. Gehört eine Immobilie beispielsweise einem Ehepaar zu gleichen Teilen, dann stehen beide gleichberechtigt im Grundbuch. Ist die Immobilie im Besitz einer Erbengemeinschaft, ist auch dies entsprechend vermerkt. An dieser Abteilung können Sie erkennen, ob die Person, die Ihnen das Haus verkaufen will, wirklich alleiniger Eigentümer der Immobilie ist oder ob es Probleme mit anderen Eigentümern geben könnte.
Abteilung 2 – Belastungen, Beschränkungen und Rechte
Hat jemand anders ein Recht an diesem Grundstück oder der Immobilie, dann ist das hier vermerkt. Das kann beispielsweise eines der folgenden Rechte sein:
- Wegerecht eines Nachbarn
- Wohnrecht auf Lebensdauer eines Vorbesitzers
- Vorkaufsrechte
- Erbrechte bei einem Nacherbenvermerk – in einem solchen Fall muss der Nacherbe dem Verkauf zustimmen
- Leitungen eines Energieversorgers, die unter dem Grundstück durchlaufen
Der Käufer übernimmt alle diese Rechte und die daraus für ihn resultierenden Verpflichtungen mit dem Kauf der Immobilie. Ein Wegerecht kann nicht einfach gelöscht werden, nur weil ein neuer Eigentümer den Nachbarn nicht mehr auf seinem Grundstück haben möchte. Entsprechende Lasten auf dem Grundstück sollten Sie sich vor einem Kauf daher genau ansehen.
Achtung
Ebenfalls in dieser Abteilung sind Sanierungsvermerke zu finden. Diese werden vorgenommen, wenn eine Immobilie in einem Sanierungsgebiet liegt. Das bedeutet, dass die Stadt für diesen Bereich Sanierungsarbeiten und damit städtebauliche Maßnahmen vorgesehen hat. Das sind in der Regel Maßnahmen, an deren Kosten die Eigentümer der Immobilie beteiligt werden.
Damit kann ein solcher Vermerk eine teure Angelegenheit werden. Wenn Sie also eine Immobilie kaufen möchten, in deren Grundbuch ein solcher Vermerk zu finden ist, sollten Sie sich die Sanierungssatzung den Stadtteil betreffend ansehen und versuchen, die möglichen Kosten abzuschätzen. Je nach geplanter Sanierung kann ein solcher Vermerk den Verkaufspreis reduzieren.
Abteilung 3 – Grundschulden und Hypotheken
In diesem Bereich finden Sie Eintragungen, wenn auf dem Haus noch eine Grundschuld liegt. Das hier ein Eintrag vorhanden ist, bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Immobilie nicht abbezahlt ist. Denn auch wenn der Baukredit längst zurückgeführt wurde, bedarf es für die Löschung einer solchen Grundschuld immer noch eines Änderungsantrages, der wiederum mit Kosten verbunden ist.
Nach der Sichtung des Grundbuches
Wenn Sie den Grundbuchauszug gesichtete haben und sich daraus keine Probleme für den Kauf der Immobilie ergeben, kann es zum nächsten Schritt gehen. Haben Sie bislang keinen Notar beauftragt, müssen Sie dies nun tun. Die Wahl des Notars liegt dabei bei Ihnen als Käufer. Hören Sie sich in Ihrem Bekanntenkreis um und lassen Sie sich einen guten Notar empfehlen. Wenn Sie so keinen Notar finden, lohnt sich immer auch ein Blick ins Informationsportal der Bundesnotarkammer. Der Notar begleitet sowohl Sie als Käufer wie auch den Verkäufer für den restlichen Weg bis zum endgültigen Abschluss des Geschäftes.
Vonseiten des Notars wird nun ein Kaufvertrag aufgesetzt. Ist der Kaufvertrag unterschrieben, veranlasst der Notar eine Auflassungsvormerkung. Damit wird das Grundbuch zu der Immobilie quasi gesperrt – die Auflassungsvormerkung ist eine Sicherheit für Sie als Käufer, dass die Immobilie nicht mehr anderweitig verkauft werden kann.
Nachdem der Kaufpreis letztlich überwiesen wurde, wird auch eine Grundbuchänderung in der ersten Abteilung vorgenommen. Ab diesem Moment sind Sie als Käufer Eigentümer der Immobilie.
Achtung
Zuweilen lassen sich Verkäufer einer Immobilie, aber auch Gemeinden beim Kauf einer Immobilie eine Rückauflassungsvormerkung in die 3. Abteilung des Grundbuchs eintragen. Das bedeutet, dass die Person, für welche die Rückauflassungsvormerkung vorgenommen wurde, das Recht hat, die Immobilie zurückzufordern oder zurückzukaufen, wenn die Bedingungen aus der Rückauflassungsvormerkung eintreten.
Wofür fallen Grundbuchkosten an?
Für eine Änderung im Grundbuch im Rahmen eines Immobilienkaufs bedarf es auf jeden Fall eines Notars. Denn ohne einen notariell beurkundeten Kaufvertrag ist der Kauf einer Immobilie nicht rechtmäßig abgeschlossen. Doch neben dem Kaufvertrag hat der Notar noch zahlreiche andere Aufgaben, für die er seine Auslagen in Rechnung stellt. Diese sind beispielsweise:
- Einholen von Genehmigungen
- Das Einholen eines Grundbuchauszugs zur Prüfung, ob ein Verkauf überhaupt möglich ist
- Das Einrichten und Betreuen eines Notaranderkontos
- Registrierung eines Auflassungsvermerks
- Veranlassung der notwendigen Um- und Eintragungen im Grundbuch inklusive Grundschuldeintragung etc.
Daneben fallen noch die Kosten an, die vonseiten des Grundbuchamtes für deren Tätigkeit selbst in Rechnung gestellt werden.
Wie hoch sind die Kosten für einen Grundbucheintrag
Die konkreten Kosten für einen Grundbucheintrag sind im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und können, je nach Menge der zusätzlich durch Ihren Notar zu erledigenden Aufgaben, leicht variieren. Die Notar- und Gerichtskosten liegen dabei in der Regel zwischen 1,5 Prozent und 2 Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten werden, genau wie die Maklergebühr und die Grunderwerbssteuer, als Kaufnebenkosten bezeichnet.
Die reine Änderung des Grundbucheintrages durch das Grundbuchamt beim Amtsgericht ist in dieser Kostennote enthalten und beträgt 0,5 Prozent des Kaufpreises. Die reine Änderung im Grundbuch würde somit bei einem Haus, dass für 300.000 Euro gekauft wurde, 1.500 Euro kosten. Insgesamt würden in diesem Beispiel an Notar und Gerichtskosten zwischen 4.500 Euro und 6.000 Euro Kosten anfallen – je nach Aufwand für den Notar.
Was kostet ein Grundbuchauszug?
Ein erstmaliger Grundbuchauszug nach Änderung des Grundbuches ist bereits in den Gesamtgebühren enthalten. Brauchen Sie später noch einmal einen Grundbuchauszug, kostet dieser 20 Euro, wenn er beglaubigt sein soll. Ein unbeglaubigter Auszug kostet hingegen nur 10 Euro.
Fazit
Die reinen Grundbucheintrag Kosten liegen bei 0,5 Prozent des Kaufpreises. Doch zu diesen Kosten für den Grundbucheintrag kommen immer auch die Notarkosten hinzu, da ein Grundbucheintrag in den meisten Fällen nur mit Notar vorgenommen werden kann. Die Kosten für den Grundbucheintrag werden dann ein Bestandteil der Notarrechnung.
Die 0,5 Prozent des Wertes der Immobilie fallen übrigens nicht nur bei einem Grundbucheintrag wegen Kauf an. Auch bei einer Überschreibung an die Kinder sind sie fällig. Lassen Sie eine Grundschuld löschen, liegen die Gebühren bei 0,2 Prozent der Grundschuldsumme. Diese fallen etwa hälftig für das Grundbuchamt und den Notar an.
Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.
