Maklerkosten machen mit bis zu 7,14% des Kaufpreises keinen unerheblichen Teil der Kaufnebenkosten aus. Bisher war in den Bundesländern unterschiedlich geregelt, wer die Kaufnebenkosten zu zahlen hat. In manchen Bundesländern mussten die Käufer sogar die kompletten Maklergebühren selbst übernehmen.
2020 endet daher mit einem neuen Gesetz zur Maklerprovision, dem „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Käufer und Verkäufer müssen sich nun bei einem Immobilienverkauf die Maklercourtage teilen – selbstverständlich auch beim Kauf eines Massivhauses Für eine Vermietung von Wohnraum an Privat gilt aber, bis auf wenige Ausnahmen weiterhin das Bestellerprinzip. Dieser Artikel bringt Licht ins Dunkel.
Das Wichtigste zur neuen Maklerprovision in Kürze
- Startdatum des neuen Gesetzes: 23.12.2020
- Die Provision wird hälftig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt
- Gilt für: Verkauf von Wohnungen und Häusern
- Gilt nicht für: Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser, Grundstücke in Baureife
Das Gesetz
Früher musste der Käufer einer Immobilie in einigen Bundesländern die Maklerprovision beim Erwerb einer Immobilie selbst übernehmen. So zum Beispiel in Hessen, Brandenburg, Berlin, Hamburg und Bremen, aber auch in Teilen Niedersachsens. Faktisch wurde zwischen zwei Parteien (Verkäufer und Makler) ein Vertrag zu Lasten eines Dritten (dem Käufer) geschlossen. Grundsätzlich sind Verträge zu Lasten Dritter allerdings problematisch bzw. unwirksam. Daher hat der Gesetzgeber hier nachgebessert.
Am 23.12.2020 trat das am 5.6.2020 durch den Bundesrat beschlossene Gesetz in Kraft. Dieses beinhaltet die Neuregelung der Maklerprovision mit dem Ziel, die Maklerkosten zu vereinheitlichen und mehr Menschen ein Eigenheim zu ermöglichen. In Folge dessen muss die Maklerprovision grundsätzlich in allen deutschen Bundesländern hälftig geteilt werden. Die Regelungen zur Höhe der Maklerprovision bleiben unangetastet und sind von Bundesland zu Bundesland verschieden (Tabelle siehe unten).
Was waren die früheren Maklerkosten?
In den verschiedenen Bundesländern haben sich unterschiedliche marktübliche Regeln herausgebildet, die jedoch nicht rechtsverbindlich waren. Vielmehr durften Makler in Abstimmung mit dem Verkäufer frei festlegen, wer welchen Kostenanteil in welcher Höhe übernimmt.
Was kostet der Makler in welchem Bundesland? Die üblichen Kosten im Überblick:
| Bundesland | Maklerprovision in Prozent insgesamt | Anteil Verkäufer in % | Anteil Käufer in % |
| Baden-Württemberg | 7,14 | 3,57 | 3,57 |
| Bayern | 7,14 | 3,57 | 3,57 |
| Berlin | 7,14 | 0 | 7,14 |
| Brandenburg | 7,14 | 0 | 7,14 |
| Bremen | 5,95 | 0 | 5,95 |
| Hamburg | 6,25 | 0 | 6,25 |
| Hessen | 5,95 | 0 | 5,95 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 | 2,38 | 3,57 |
| Nordrhein-Westphalen | 7,14 | 3,57 | 3,57 |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 | 3,57 | 3,57 |
| Saarland | 7,14 | 3,57 | 3,57 |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 | 3,57 | 3,57 |
| Sachsen | 7,14 | 3,57 | 3,57 |
| Schleswig-Holstein | 7,14 | 3,57 | 3,57 |
| Thüringen | 7,14 | 3,57 | 3,57 |
Einzig in Niedersachsen gibt es zwei verschiedene Berechnungsgrundlagen, je nach Region:
| Bundesland | Maklerprovision in Prozent insgesamt | Anteil Verkäufer in % | Anteil Käufer in % |
| Niedersachsen Teil A: | 7,14 | 3,57 | 3,57 |
| Niedersachsen Teil B: | 4,76 bis 5,95 | 0 | 4,76 bis 5,95 |
Wie man erkennen kann, waren die Maklerkosten recht unterschiedlich auf Käufer und Verkäufer verteilt. Bei leicht zu verkaufenden Immobilien sind die Kosten dann teilweise sogar abweichend von den marktüblichen Regeln des Bundeslandes auf den Käufer umgelegt worden, was rechtlich tatsächlich nicht zu beanstanden war.
Was kostet der Makler heute und wer zahlt welche Provision?
Zunächst vorweg: Die unterschiedlichen Maklerkosten der verschiedenen Bundesländer ändern sich in der Höhe nicht. So bleibt Hessen zum Beispiel bei 5,95% und in einigen Teilen Niedersachsens ist es möglich, dass der Makler nur 4,76% verlangt.
Auch sind die Kosten nicht in Stein gemeißelt, sondern Verhandlungssache. Ist ein Haus in bester Lage zum Wohnen besonders begehrt und lässt sich aufgrund verschiedener Umstände voraussichtlich problemlos verkaufen, so kann der Verkäufer durchaus dem Makler das Angebot machen, dass dieser das Haus für weniger Provision verkauft. Geht der Makler nicht darauf ein, bekommt er den Auftrag nicht.
Andersherum kann es wiederum sein, dass ein Makler bei einem besonders schlecht zu verkaufendem Haus mit überhöhter Preisvorstellung nur tätig werden will, wenn ein höherer Maklerlohn vereinbart wird. Dies deshalb, weil durchaus das Risiko besteht, dass die Kosten für Bewerbung des Objektes höher sind als üblich oder der Makler das Haus sogar überhaupt nicht verkauft und auf seinen Kosten am Ende sitzen bleibt.
Seit dem 23.12.2020 gelten jedoch folgende Regeln für alle Bundesländer:
Der Verkäufer, der den Makler beauftragt hat, eine Immobilie auf den Markt anzubieten, muss zunächst die Maklervergütung zahlen. Allerdings erlaubt das Gesetzt, bis zu genau 50% der Gesamtkosten an die andere Partei (den Käufer) weiterzureichen. In der Regel wird jeder Verkäufer diese Option war nehmen, es sei denn, dass Objekt ist aus diversen Gründen besonders schwer zu verkaufen.
Darüber hinaus gelten folgende Sonderregeln:
Wird ein Makler zufällig von Käufer und Verkäufer beauftragt (es gibt also zwei Maklerverträge) und führt dieser dann beide Parteien in einen Kaufvertrag, so kann er die Maklerkosten nur einmal verlangen.
Sofern der Makler mit einer Partei vereinbart, kostenlos tätig zu werden, so darf er der anderen Partei ebenfalls keine Kosten in Rechnung stellen.
Was ist noch zu beachten?
Um zu wissen, was genau am Ende der Kauf oder Verkauf eines Hauses kostet, muss man die Ausnahmen des oben genannten Gesetzes kennen.
- Ist der Käufer keine Privatperson, darf die Provision anderweitig ausgehandelt werde.
- Das Gesetz gilt ausschließlich für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern (gegebenenfalls mit Einliegerwohnung). Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien, Wohnblocks und Grundstücke sind nicht betroffen.
- Für die Beauftragung des Maklers ist zwingend die Schriftform nötig. Allerdings reichen hier auch Fax oder eine simple E-Mail. Ein Vertragsschluss per Handschlag ist nicht mehr möglich.
An der Höhe der Maklerprovision wurde in dem neuen Gesetz übrigens nichts geändert.