Baufinanzierung – Welche passt und was sie kostet

Bei der Baufinanzierung gibt es unterschiedliche Varianten. Foto ©bluedesign stock adobe
Bei der Baufinanzierung gibt es unterschiedliche Varianten. Foto ©bluedesign stock adobe

Die berufliche Situation ist gefestigt, und das regelmäßige Gehalt erlaubt es endlich, nun etwas größere Sprünge zu machen. Dazu kündigt sich vielleicht noch eine Vergrößerung der Familie an. Was fehlt jetzt noch?

Richtig: Ein eigenes Zuhause! Die eigene Immobilie ist immer noch der größte Traum der meisten Menschen. Falls Einkommen und Ersparnisse ausreichen, steht der Verwirklichung dieses Traums nicht so viel im Wege. Vorausgesetzt, man findet die für die persönlichen Voraussetzungen und Bedürfnisse am besten passende Finanzierungsform.

Wie sieht die typische Baufinanzierung aus?

Die typische Baufinanzierung besteht aus einem durch den Darlehensnehmer eingebrachten Eigenkapitalanteil (in der Regel werden mindestens 20 Prozent gefordert) und der restlichen Bausumme, die in Form eines Kredites durch einen Darlehensgeber finanziert werden muss. Den Kredit zahlt der Darlehensnehmer dann meist in monatlichen Raten zurück.

Deren Höhe von verschiedenen Faktoren abhängt – z. B. vom Tilgungssatz, der Zinshöhe, der Laufzeit des Kredites usw. Es ist wichtig, die Ratenhöhe vor Aufnehme des Darlehens genau zu berechnen. Tipp: Hier finden Sie einen Rechner, um die Rate Ihrer Baufinanzierung zu berechnen

So weit, so einfach. Doch von diesem Grundprinzip gibt es mittlerweile so viele Formen und Abwandlungen, dass kaum ein Interessent den Überblick behalten kann. Zur leichteren Orientierung haben wir hier die wichtigsten Varianten der Baufinanzierung zusammengestellt:

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist das mit Abstand verbreitetste Modell der Baufinanzierung und entspricht genau der oben genannten typischen Baufinanzierung. Das bedeutet: Der Bauherr bringt Eigenkapital in die Finanzierung ein – z. B. besagte 20 Prozent der Erwerbskosten. Die übrig bleibende Differenz zwischen den Baukosten und dem Eigenkapital wird durch ein Darlehen finanziert.

Das Darlehen zahlt der Bauherr in gleichbleibenden Monatsraten über einen festgelegten Zeitraum ab. Das Besondere daran: Jede Rate besteht aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil. Diese Anteile bleiben jedoch während der Rückzahlung nicht gleich, sondern variieren in ihrer Höhe, da sich mit zunehmender Tilgung die zu zahlenden Zinsen immer weiter verringern. Zu Anfang zahlt der Kreditnehmer also einen hohen Zinsanteil und einen vergleichsweise niedrigen Tilgungsanteil an der Gesamtrate, am Laufzeitende sieht es genau umgekehrt aus.

Bausparen

Bausparen ist ebenfalls einer der Klassiker unter den Baufinanzierungen. Der Bausparer schließt mit einer Bausparkasse  einen entsprechenden Vertrag ab, welcher in drei Phasen unterteilt ist. Zunächst beginnt die Ansparphase, in der der Bausparer monatlich festgelegte Raten in den Bausparvertrag einzahlt, bis die festgelegte Mindestsparsumme erreicht ist.

Danach beginnt die Phase der Zuteilung, in der die Bausparsumme ausgezahlt wird. Darin enthalten ist ein Darlehensanteil. Mit diesem Kapital kann das gewünschte Objekt dann erworben oder ein laufender Bankkredit abgelöst werden. Im Anschluss beginnt die Rückzahlphase, in der der Bausparer wiederum in monatlichen Raten die Kreditsumme zurückzahlt.

Volltilgerdarlehen

Das sogenannte Volltilgerdarlehen ermöglicht es, Immobilien in relativ kurzer Zeit komplett abzuzahlen. Die übliche Laufzeit beträgt zwischen 10 und 20 Jahren. Im Gegensatz zum herkömmlichen Annuitätendarlehen werden hier wesentlich höhere Tilgungsbeträge gezahlt, so dass sich die Laufzeit entsprechend verkürzt. Nachteil: Das Volltilgerdarlehen kommt in der Regel vor allem für finanzkräftige Kreditnehmer infrage oder falls entsprechend hochwertige Sicherheiten für den Kreditgeber zur Verfügung gestellt werden können.

Forward-Darlehen

Mit dem Forward-Darlehen ist es möglich, sich in Zeiten günstiger Zinssätze diese bereits dann zu sichern, wenn die eigentliche Finanzierung noch gar nicht benötigt wird. Diese Art des Vorauskredits ist sinnvoll, sobald in den kommenden Jahren die Umschuldung eines laufenden Immobilienkredits ansteht und man befürchtet, dass dann die Zinsen sehr hoch sein werden.

Hypothekendarlehen

Bei einem Hypothekendarlehen dient die Immobilie selbst als Sicherheit für die Finanzierung. Diese Sicherheit wird erreicht, indem für den Finanzierer (meist eine Bank, eine Bausparkasse oder eine Versicherungsgesellschaft) ein Grundpfandrecht auf die Immobilie in das Grundbuch eingetragen wird. Sofern der Darlehensnehmer die Rückzahlung der Kreditraten nicht mehr bedient, kann der Kreditgeber sein Pfandrecht nutzen, indem er die Immobilie zu seinen eigenen Gunsten verwertet – gegebenenfalls im Rahmen eine Zwangsversteigerung.

Vollfinanzierung

Bei einer Vollfinanzierung werden nicht nur der Kaufpreis bzw. die Baukosten der Immobilie zu 100 Prozent finanziert, sondern in der Regel auch sämtliche Nebenkosten – zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Notargebühren oder Maklerprovision. Daraus ergibt sich dann eine Finanzierungssumme von etwa 110 bis 120 Prozent des Kaufpreises für die Immobilie.

Für den Kreditnehmer bietet sich durch die Vollfinanzierung der Vorteil, schnell und völlig ohne Eigenkapital zur Wunschimmobilie zu kommen. Er muss allerdings entsprechend „belastbare“ Sicherheiten vorweisen können. Außerdem liegen die Zinskosten für eine Vollfinanzierung naturgemäß deutlich über denen aller anderen Finanzierungsformen.

Lebensversicherungshypothek

Die Lebensversicherungshypothek ermöglicht es, die Auszahlung einer Kapitallebensversicherung mit der Immobilienfinanzierung zu koppeln. Das bedeutet konkret: Der Kreditnehmer zahlt zunächst nur die Zinsen sowie die Beiträge zur Lebensversicherung in monatlichen Raten, der eigentliche Kaufpreis für die Immobilie bzw. die Baukosten werden dann durch die Auszahlung der Versicherungssumme am Zuteilungszeitpunkt gedeckt.

Die Vorteile liegen auf der Hand: Die monatlichen Raten sind für den Kreditnehmer überschaubar, außerdem bietet die Lebensversicherung eine starke Sicherheit für den Kreditgeber. Allerdings sind Kapitallebensversicherungen heute aufgrund steuerlicher Veränderungen und geringerer Garantieauszahlungen deutlich uninteressanter geworden. Und: Bei der Finanzierung selbstgenutzter Immobilien ist die LV-Finanzierung aus steuerlichen Gründen nicht sinnvoll.

Fazit

Unter den verschiedenen Möglichkeiten für eine Baufinanzierung findet sich heute für nahezu jeden das passende Modell. Wer nun Interesse bekommen hat, der sollte sich daher zunächst ausgiebig mit den verschiedenen Finanzierungsformen beschäftigen, bevor er sich auf ein Modell festlegt.

Foto: ©bluedesign /stock adobe