Was kostet ein Forward-Darlehen

Baufinanzierung auf Vorrat – das ist gleichsam ein Forward-Darlehen. Hier erfahren Sie, was ein solcher Kredit kostet.

Kreditnehmer genießen schon seit einigen Jahren den Vorteil sehr niedriger Zinsen am Kapitalmarkt. Dabei sind die Zinsen erst über gut ein Jahrzehnt hin fortwährend gesunken und haben sich in den letzten rund 5 Jahren eher seitwärts bewegt. Doch genau das treibt manchen Immobilienbesitzer, der jetzt mitten in der Zinsbindungsphase ist, den Angstschweiß auf die Stirn. Denn wer vor vier oder fünf Jahren einen Immobilienkredit abgeschlossen hat, hat diesen bereits zu einem sehr niedrigen Zinssatz erhalten.

Wer mit einer 10-jährigen Zinsbindung in dem Zusammenhang gearbeitet hat, hat leider keinerlei Garantie, dass nicht innerhalb der nächsten fünf Jahre eine gegenteilige Zinsentwicklung einsetzt. Sollte die Europäische Zentralbank (EZB) irgendwann von ihrer Billigzinspolitik abrücken, würde sich das mit Sicherheit relativ schnell auch am Kreditmarkt bemerkbar machen. Da wundert es kaum, dass sich viele Immobilienbesitzer die Frage stellen, ob es nicht eine Möglichkeit gibt, die jetzt so günstigen Zinsen für eine Anschlussfinanzierung irgendwie über die Zeit zu retten.

Tatsächlich gibt es diese Möglichkeit. Denn viele Banken bieten eine wunderbare Kreditvariante, mit der Zinssätze auch über einen längeren Zeitraum konserviert werden können. Das sogenannte Forward Darlehen kann hier eine sehr gute Lösung sein. Bleibt natürlich die Frage, wie sich im Fall eines Forward Darlehens die Kosten gestalten.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Als Forward Darlehen bezeichnet man ein Darlehen, das über einen längeren Zeitraum im Voraus fest vereinbart und dann erst deutlich später abgerufen wird. Im Prinzip ist das Forward Darlehen eine Unterform eines Annuitätendarlehens. Das bedeutet, dass hier anfangs ein fester Zinssatz und eine Tilgungsrate vereinbart werden. Beides sind Prozentsätze, die zusammen die Kosten für den Kapitaldienst bilden. Dabei spielen diese Prozentsätze nur bei der ersten Berechnung eine Rolle.

Denn der Gesamtwert, der sich hieraus ergibt, wird über die komplette Zeit der Abtragung des Darlehens festgeschrieben. Allerdings verschieben sich die enthaltenen Werte schon nach dem ersten Monat. Mit jedem Euro, der getilgt ist, sinken in den Folgemonaten die Zinsen, und der Anteil an der Tilgung steigt. So sind bei einem Annuitätendarlehen am Anfang die Zinsen recht hoch und am Ende die Tilgung. Der zu zahlende Betrag bleibt die ganze Zeit über gleich hoch. Bei einem Darlehen in Höhe von 200.000 Euro mit einem Zinssatz von 1,1 % und einer Tilgung von 3 % bedeutet dies (vereinfacht berechnet) im Klartext:

• Darlehensbetrag: 200.000 Euro
• Zinsen: 2.200 Euro pro Jahr
• Tilgung: 6.000 Euro pro Jahr
• Kapitaldienst: 8.800 Euro pro Jahr – mtl. 683 Euro

Innerhalb des Gesamtbetrages von 683,00 Euro verringert sich im Laufe der Zeit der Zinsanteil immer mehr und der Anteil der monatlich gezahlten Tilgung wird immer höher.

Ein Forward Darlehen ist nun genau diese Form des Darlehens. Nur mit einem entscheidenden Unterschied. Während ein klassisches Annuitätendarlehen zeitnah abgerufen werden muss, vereinbaren Sie mit Ihrem Kreditgeber bei einem Forward Darlehen einen festen Zeitraum, nach dem Sie den Kredit abrufen werden. Aus diesem Grund eignet sich ein Forward Darlehen auch eher nicht für eine erstmalige Finanzierung einer Immobilie. Diese Kreditvariante wird vorwiegend für die Ablösung von Krediten bzw. für die Anschlussfinanzierung bei Immobilienkrediten genutzt.

So funktioniert ein Forward Darlehen

Sie haben vor sieben Jahren eine Immobilie gekauft und den Zinssatz für Ihre Immobilienfinanzierung auf 10 Jahre festgeschrieben. Die Zinsbindung läuft nun in drei Jahren ab, und Sie möchten sich die aktuell vergleichsweise niedrigen Kreditzinsen sichern. Da ist ein Forward Darlehen die perfekte Variante.

Sie vergleichen nun einige Angebote für ein Forward Darlehen und suchen das Angebot, das für Sie am besten passt. Dazu eignet sich ein Besuch bei der Hausbank oder der Bank, bei der Sie Ihre Immobilie bisher finanzieren, ebenso wie die Nutzung eines Forward Rechners im Internet. Im besten Fall nutzen Sie beide Möglichkeiten und versuchen, mit einem möglichst günstigen Angebot einer Bank aus einem der Vergleichsrechner das Angebot Ihrer Hausbank zu drücken.

Haben Sie beispielsweise zum Kauf Ihrer Immobilie einen Kredit über 200.000 Euro aufgenommen und davon bis zum Ende der Zinsbindung rund 30 % abgetragen, müssen Sie ein Forward Darlehen über ca. 140.000 Euro aufnehmen. Dann vereinbaren Sie den Zeitpunkt der Auszahlung. Sie erhalten von der Bank, mit der Sie in Verhandlungen für das Forward Darlehen gehen, ein Angebot über den aktuell geltenden Zinssatz plus Aufschlag für die Dauer der Vorlaufzeit.

Das hat einen einfachen Hintergrund. Während der Darlehensnehmer den Vorteil hat, dass die Zinsen jetzt für einen Kredit in der Zukunft gesichert sind, ist das für die Bank in erster Linie ein Risiko. Steigende Zinsen könnten dann nämlich nicht entsprechend aufgefangen werden. Wenn Sie also heute ein Forward Darlehen mit einer Vorlaufzeit von 36 Monaten zu einem niedrigen Zinssatz von 0,6 % abschließen, die Zinsen in den nächsten drei Jahren aber stark steigen, muss die Bank Ihnen den Kredit zu dem dann sehr günstigen Zinssatz gewähren.

Tipp

Bevor Sie ein Forward Darlehen abschließen, sollten Sie sich genau mit der zu erwartenden Zinsentwicklung der nächsten Jahre auseinandersetzen. Denn das Risiko geht in beide Richtungen. Ein Forward Darlehen ist immer etwas teurer, als es ein normales Annuitätendarlehen zum heutigen Stand wäre. Wenn sich die Zinsen in dem Zeitraum der vereinbarten Vorlaufzeit nicht erhöhen, haben Sie dann aufgrund des Zinsaufschlags für die vereinbarte Vorlaufzeit eine höhere Zinsbelastung, als sie diese bei einem dann normal abgeschlossenen Annuitätendarlehen hätten.

Wie hoch sind die Zinsen für ein Forward Darlehen?

Die Kosten für ein Forward Darlehen errechnen sich aus verschiedenen Faktoren. Um ein Angebot für ein solches Darlehen zu erhalten, benötigen Sie einige Angaben. Die wichtigsten Punkte sind dabei:

• Nettodarlehenssumme
• Geplante Kreditlaufzeit
• Vorlaufzeit bis zum Abruf des Kredits
• Postleitzahl oder Adresse
• Beleihung
• Tilgung

Das sind die Informationen, die in der Regel auch in einem der zahlreichen Forward Darlehen Vergleichsrechner im Internet abgefragt werden. Jeder dieser Punkte ist wichtig und wirkt sich unmittelbar auf die Höhe des angebotenen Zinssatzes aus.

Mit der Nettodarlehenssumme geben Sie an, wie hoch genau das Darlehen sein soll. Die geplante Kreditlaufzeit legt die Zinsbindung fest. Das bedeutet nicht, dass der Kredit nach Ablauf der Kreditlaufzeit abbezahlt wäre – nur die Zinsbindung endet dann. Welche Laufzeit Sie dabei wählen, macht sich immer auch in der Höhe der Zinsen bemerkbar. Je länger die Zinsbindung vereinbart wird, desto höher wird die Bank die Zinsen ansetzen. So sollen in der Zukunft zu erwartende Zinserhöhungen, die der Bank durch eine lange Zinsbindung entgehen, abgefedert werden.

Die Vorlaufzeit bis zum Abruf des Kredites ist ein maßgeblicher Faktor für die konkreten Kosten eines Forwarddarlehens. Hier können Sie wählen zwischen 1 Monat und bis zu 60 Monaten. Nicht alle Banken bieten eine so lange Vorlaufzeit an. Grundsätzlich ist eine so weite Vorlaufzeit auch nur dann zu empfehlen, wenn erhebliche Zinssteigerungen in diesem Zeitraum zu erwarten sind, denn die Bank lässt sich eine Vorlaufzeit von 5 Jahren mit deutlichen Zinsaufschlägen bezahlen.

Postleitzahl und/oder Adresse spielen vor allem bei der Berechnung von möglichen Angeboten über einen online Rechner eine Rolle. Das liegt daran, dass die Kreditwürdigkeit von Auskunfteien noch immer auch aus Informationen wie der eigenen Adresse und der Postleitzahl hergeleitet wird. Zwar ist das nur einer von vielen Faktoren – aber eben einer, der doch den Zinssatz etwas in die Höhe treiben kann.

Ein anderer wichtiger Faktor ist die Summe der Beleihung. Gemeint ist damit der prozentuale Bezug zwischen der Kreditsumme und dem Wert der Immobilie. Liegt die Beleihung im Fall eines Forward Darlehens für eine Anschlussfinanzierung beispielsweise bei 60 % oder noch darunter, wirkt sich das sehr positiv auf die Höhe der Zinsen aus. Das liegt daran, dass das Risiko eines Kreditausfalls für die Bank bei einer Sicherheit, die deutlich mehr wert ist als der Kredit selbst, sehr gering ist.

Als letzter Faktor kommt die Tilgungsrate ins Spiel. Die meisten Banken belohnen die Bereitschaft, eine hohe Tilgung zu leisten, mit etwas niedrigeren Zinsraten.

In der Folge haben wir einmal ein Beispielangebot durchgerechnet. Hierfür haben wir die folgenden Werte berücksichtigt:

• Nettodarlehenssumme: 200.000 Euro
• Kreditlaufzeit: 10 Jahre
• Vorlaufzeit: 36 Monate
• Postleitzahl: 44135 (Dortmund – Mitte)
• Beleihung: 60 %
• Tilgung: 3 %

Bei diesen Werten erhalten Sie Angebote von verschiedenen Onlinebanken zwischen 0,52 % gebundenem Sollzins und 1,20 % gebundenem Sollzins. Die Angebote einer Filialbank werden wahrscheinlich leicht darüber liegen.

Wann macht ein Forward Darlehen wirklich Sinn?

Ein Forward Darlehen wird von Experten erst ab dem 36. Monat vor Ende der Zinsbindung empfohlen. Das liegt daran, dass danach der Zinszuschlag deutlich in die Höhe geht. Aufgrund der aktuell nach wie vor sehr niedrigen Zinsen lohnt es sich kaum, einen so hohen Zinsaufschlag auf sich zu nehmen.

Grundsätzlich ist ein Forward Darlehen am sinnvollsten in der Zeit zwischen 36 Monaten und 12 Monaten vor Ende der Zinsbindung. Von der Obergrenze von 36 Monaten kann abgesehen werden, wenn eine Zinssteigerung akut beginnt oder zumindest deutlich in Sicht ist.

Wenn sich in den nächsten fünf Jahren die Zinsen deutlich erhöhen, macht es auch Sinn, bis zu 1 % Zinsaufschlag für ein Forward Darlehen zu tragen. Dazu ist es wichtig, sich vorher mit den Prognosen für die Zinsentwicklung zu befassen und die Entscheidungen der Europäischen Zentralbank im Blick zu behalten.

Tipp

Wenn zwischen geplanten Abschluss des Darlehens und Ablösung der bisherigen Finanzierung nach Ende der Zinsbindung weniger als 12 Monate liegen, ist es oftmals günstiger, sich für ein klassisches Annuitätendarlehen mit einer 12-monatigen Abrufzeit zu entscheiden. Je nach Darlehensgeber haben Sie bei einem normalen Annuitätendarlehen zwischen 6 und 12 Monate Zeit, um das Darlehen abzurufen. Danach werden Strafzinsen fällig. Wenn Sie das Darlehen bis zu 12 Monate ohne Strafzinsen abrufen dürfen, ist ein normales Annuitätendarlehen eine günstige Variante, die aktuellen Zinsen für die nächsten 12 Monate zu sichern.

Fazit

Bei einem Forward Darlehen liegen die Kosten höher als bei einem normalen Annuitätendarlehen. Wie hoch genau der Zinsaufschlag der Bank ist, hängt vor allen Dingen von der Vorlaufzeit ab. Dafür bietet ein Forward Darlehen dem Darlehensnehmer absolute Planungssicherheit. Denn das Darlehen muss von der Bank zu gewährten Konditionen vergeben werden.

Es birgt allerdings auch ein Risiko – denn es muss vom Kreditnehmer auch zu den vereinbarten Konditionen abgenommen werden. Selbst dann, wenn ein klassisches Annuitätendarlehen zum Zeitpunkt des Abrufs eigentlich günstiger wäre. Dieses Risiko tragen vor allem die Kreditnehmer, die auf Sicherheit und Planbarkeit setzen, oftmals gern.

Übrigens: Die Finanzierung einer Immobilie ist die eine Sache beim Erwerb von Wohneigentum. Die andere ist der Versicherungsschutz, um den Sie sich ebenfalls kümmern sollten. Zu nennen sind hier die Hausratversicherung sowie die Gebäudeversicherung.